Новации в сфере легализации самовольной постройки

Аннотация: Сотрудник Princeps CG, юрист Екатерина Оглоблина, подготовила статью, посвященную вопросам правового регулирования самовольной постройки. Данная статья посвящена вопросам правового регулирования такого института как самовольная постройка. Тема не теряет своей актуальности в связи с тем, что каждый год появляются новые постройки, попадающие под законодательно установленные признаки самовольности, каждый год застройщики пытаются легализовать такие постройки, а администрации подают иски о сносе последних, как следствие, не прекращаются судебные разбирательства. В статье раскрывается понятие и признаки самовольной постройки с точки зрения действующего законодательства, основания, позволяющие легализовать постройку, основные тенденции в данной области, а также важные новации введенные с 1 сентября 2015 года, усложняющие и без того сложный процесс приобретения права собственности на самовольную постройку.

Вопросы, связанные с узаконением прав на самовольную постройку, представляют собой высокую актуальность. Данный факт объясняется, прежде всего, огромным количеством судебных споров, в которых лица, фактически владеющие подобными постройками, но не имеющие законных прав, пытаются «спасти» строения и сооружения от возможного сноса и в судебном порядке легализовать их.

Для начала необходимо определиться, что законодатель понимает под самовольной постройкой, а также разобраться в основаниях приобретения права собственности на них.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) (в редакции до 1 сентября 2015 г.) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

С 01 сентября 2006 года право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях и в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Таким образом, законодатель в статье 222 ГК РФ (в редакции до 1 сентября 2015 года) установил признаки самовольной постройки. Отметим, что для отнесения её к таковой требуется наличие хотя бы одного из этих признаков:

1. постройка должна быть возведена на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке;
2. отсутствие необходимых разрешений;
3. существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

В законодательстве и судебной практике сложились основания, по которым лицо может в судебном порядке легализовать самовольную постройку. Для этого, она должна одновременно удовлетворять следующим условиям:

1. самовольная постройка должна находиться на земельном участке, принадлежащем лицу на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
2. самовольная постройка не должна создавать угрозу жизни и здоровью граждан;
3. самовольная постройка не должна нарушать права и законные интересы других лиц;
4. должны присутствовать попытки легализации постройки.

Настоящим прецедентом в спорах о приобретении права собственности на самовольную постройку, обозначившим направление в рассмотрении аналогичных споров в отношении физических и юридических лиц на 2015 год, стало Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 8 июля 2014 года № 19-КГ14-6, включенное в Обзор судебной практики Верховного суда от 24 декабря 2014 года.

Администрация обратилась в суд с иском о признании жилого дома, возведенного ответчиком, самовольной постройкой. У ответчика отсутствовало разрешение на строительство, а также он не заявлял встречные требования о приобретения права собственности. Данные основания и были положено истцом в обосновании своих требований. Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, признал сооружение самовольной постройкой и обязал ответчика снести дом. Апелляционная инстанция решение суда первой инстанции оставила без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам верховного суда сделала иные выводы:

1. возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку в виду её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. При этом суду также надлежит установить, имелись ли у лица, осуществившего самовольное строительство, препятствия к получению разрешения на возведение такого строения. В случае, если такие препятствия отсутствовали, решение о сносе постройки будет основываться лишь на формальном подходе суда к разрешению спора, не основанном на полном и всестороннем исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела.

Таким образом, формальный подход при разрешении подобных споров не допустим, и один лишь факт отсутствия разрешительных документов не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

2. ответчик не обязан обращаться с встречным иском о сохранении постройки, это лишь его право, но не обязанность.

В этом выводе выражается принцип диспозитивности гражданского процесса.

Данное Определение носило важный преюдициальный характер, поскольку закрепляла новую возможность для сохранения самовольных построек, однако данные тенденции действовали до 1 сентября 2015 года.

С 1 сентября 2015 года вступает в силу  Федеральный закон от 13.07.2015 N 258-ФЗ, который вводит в ГК РФ новую редакцию статьи 222, усложняющую процесс приобретения право собственность на самовольную постройку и сохранение таких построек.

Новации в сфере легализации самовольной постройки заключаются в следующем:

1)Вместо «существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил» теперь присутствует просто нарушение указанных норм и правил.

Данная новелла несет в себе повышение риска признания построек самовольными, и как следствие, высокую вероятность их сноса.

2)Возрастает количество условий, предусматривающих возможность обращения в суд, с целью легализации самовольной постройки. Помимо вышеперечисленного должны быть соблюдены следующие условия:

• лицо, осуществившее постройку, должно иметь  права, в отношении земельного участка допускающие строительство на нем данного объекта;
• на день обращения в суд постройка должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.

Таким образом, перспективы признания права собственности на самовольную постройку еще более снижаются. По сути, на день обращения в суд, должны быть собраны такие документы, по которым можно было бы не считать постройку самовольной.

3. Впервые в российском законодательстве установлена возможность внесудебного сноса самовольной постройки - в административном порядке, на основании решения органа местного самоуправления городского округа муниципального района, в следующих случаях: отсутствует разрешение на строительство и земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

Таким образом, прослеживается общая тенденция усложнения и без того сложной процедуры приобретения права собственности на самовольную постройку, а также повышение рисков сноса подобных построек, что безусловно является плохой новостью для застройщиков. Будем следить за реакцией судов на законодательные новеллы.

Ознакомиться со статьей можно перейдя по ссылке.

Ссылка на статью:novacii_v_sfere_legalizacii_samovolnoy_postroyki.pdf